Kira Sözleşmesinin Tahliye Davası ile Sona Ermesi

1-) Kira Hukukunda Tahliye Davası

Kira sözleşmesinin tahliye davası ile sona ermesi; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 350 ve devamındaki maddelerde düzenlenmiştir. Dava sebeplerinin sınırlılığı başlığı altında düzenlenen TBK madde 354: ''Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.'' Hükümde de görüldüğü üzere kira sözleşmelerinin dava yoluyla sona erdirilmesinde; dava sebepleri sınırlıdır, yeni dava sebepleri söz konusu olamaz, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. Tahliye sebepleri TBK'da; kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olarak ayrı şekilde düzenlenmiştir.

• Kiraya verenden kaynaklanan sebepler (TBK madde 350 ve 351):

-Gereksinim, yeniden inşa ve imar

-Yeni malikin gereksinimi

• Kiracıdan kaynaklanan sebepler (TBK madde 352):

-Yazılı şekilde yapılan tahliye taahhütü

-Kiracının kira bedelini ödememesi üzerine kiraya verenin iki haklı ihtarda bulunması

-Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutu

bulunması

Gereksinim sebebiyle (Kiraya verenden kaynaklanan sebep): Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa öngörülen sürelere uyarak dava ile sona erdirebilir. Burada önemli olan husus gereksinimin samimi ve gerçek olmasıdır. Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin kiralanan taşınmazı kullanmalarının zorunlu olması gerekmektedir. ''İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.'' (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, T. 01.10.2015, 2015/7043 E., 2015/7734 K.) Yargıtay kararında da görüldüğü üzere ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekmektedir. Ayrıca bu gereksinimin geçici olmaması yani devamlılık arz etmesi gerekmektedir. TBK madde 355/I uyarınca; gereksinim amacıyla kiralanan şey eğer boşaltıldıysa, haklı sebep olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracısından başka kimseye kiralanamaz. Bu husus yeniden kiralama yasağı olarak düzenlenmekte ve bu hususa aykırı davranıldığı takdirde kiraya verenin eski kiracısına tazminat ödemesi gündeme gelmektedir. Gereksinim sebebiyle açılacak olan tahliye davası; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılabilir. Gereksinim sebebiyle tahliye davası açılmadan önce kiracıya ihtarda bulunulması şart değildir fakat süre sona ermesinden önce, gereksinim açıklanarak sözleşmeyi sona erdirmek istenildiğine dair ihtarda bulunulmuşsa bir aylık süre bitmiş olsa dahi dava yoluna gidilebilir.

Yeniden inşa ve imar sebebiyle (Kiraya verenden kaynaklanan sebep): Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise öngörülen sürelere uyarak kiraya veren kira sözleşmesini dava ile sona erdirebilir. Burada önemli olan husus esaslı onarım veya değişikliğin(ufak tefek bir işlemin olmaması) olması ve bu işlemler sırasında kiralananın kullanımının imkansız hale gelmesidir. Yeniden inşa ve imar sebebiyle yapılan tahliyede taşınmaz eski hali ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının bu durumda bir öncelik hakkı vardır şöyle ki; taşınmazın inşa ve imarı gerçekleştikten sonra taşınmazın yeni hali ve yeni kira bedeli ile kiralama konusundaki öncelik hakkıdır. Kiraya veren bu öncelik hakkını sona erdirmeden önce taşınmazı üç yıl geçmeden başkasına kiralayamaz. Eski kiracı öncelik hakkını, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içerisinde kullanması gerekmektedir. TBK madde 355/II'de bu husus yeniden kiralama yasağı olarak düzenlenmekte ve bu hususa aykırı davranıldığı takdirde kiraya verenin eski kiracısına tazminat ödemesi gündeme gelmektedir. Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davası; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılabilir.

Yeni malikin gereksinimi sebebiyle (Kiraya verenden kaynaklanan sebep): TBK madde 351'deki düzenleme yeni malike; kiralananı kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebileceği bir imkan sağlıyor. Yeni malik; mülkiyeti edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmeli ve mülkiyeti kazanma tarihinden itibaren altı ayın bitiminde dava açması gerekmektedir. TBK madde 351/II uyarınca yeni malik, dilerse TBK madde 350/I'de düzenlenen gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını kullanarak dava yoluna gidebilir. Yeni malikin gereksinimi sebebiyle yapılan tahliyede de TBK madde 355 uyarınca; kiraya veren üç yıl süreyle başka bir kişiye kiralananı kiraya veremez.

Yazılı şekilde yapılan tahliye taahhütü (Kiracıdan kaynaklanan sebep): Tahliye taahhütnamesi günümüzde sık sık karşılaştığımız bir husustur. Kiracı; kiralananın tesliminden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı taahhüt edebilir. Tahliye taahhütnamesinin yazılı olarak yapılması geçerlilik şartıdır. Eğer kiracı taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmadıysa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sonlandırabilir. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenmemesi gerekmektedir. ''Kira sözleşmesi ile aynı tarihte ya da daha önceki tarihte alınan tahliye taahhüdü dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 Sayılı TBK'nın 26. maddesi gereğince kiracının serbest irade mahsulü olmadığından batıldır.'' (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, T.28.02.2018, 2017/4711 E., 2018/2893 K.) Yargıtay kira sözleşmesiyle aynı tarihte ya da daha önceki tarihte düzenlenen tahliye taahhütnamesini, kiracının özgür iradesinden kaynaklanmayan iradeyle verilen taahhüt saymış ve geçersiz kabul etmiştir. Tahliye taahhütnamesinde dikkat edilmesi gereken bir diğer husus ise kiracının tarih içermeyen tahliye taahhütnamesine imza atmasıdır. Tarih içermeyen tahliye taahhütnamesine kiracı tarafından imza atılırsa; kiracının, tarihlerin sonradan doldurulduğu itirazına itibar edilmeyecektir. ''Atılan imza, imza sahibi kiracıyı bağlayacağından tahliye taahhüdünü içeren bu belgedeki tarihlerin sonradan doldurulduğu yolundaki itiraza itibar edilemez.'' (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi T.11.03.2008, 2008/11 E., 2008/2784 K.)

Kiracının kira bedelini ödememesi üzerine kiraya verenin iki haklı ihtarda bulunması (Kiracıdan kaynaklanan sebep): Türk Borçlar Kanunu; kiracı tarafından kira bedelinin ödenmemesi üzerine, kiraya verene dava yolu ile kira sözleşmesini sona erdirme hakkı veriyor. Bu husus TBK madde 352/II' de düzenlenmektedir. Hükme göre ödenmeyen kira bedeli için aynı kira süresi içerisinde kiraya verenin iki haklı ihtarda bulunmuş olması gerekiyor. Yapılan ihtarın yazılı olması ve ihtarda ödenmeyen kira bedelinin hangi zamana ait olduğu, miktarı, ödenmesinin gereği bildirilmelidir. Yan giderlerin de kira bedelinin yanında ödenmesi gerekmektedir. Ödenmeyen yan gider bedeli de söz konusuysa bu bedelin de ödenmesi gerektiği ihtarda belirtilmelidir. Genellikle yapılan ihtarlar da noter kanalıyla gönderilmektedir. Buradaki önemli husus aynı kira süresi içerisindeki iki haklı ihtar kavramıdır. Bu kavramı açıklamak için kira sözleşmesinin süreleri önem arz etmektedir. Eğer kira sözleşmesi bir yıldan kısa ise tarafların aralarında anlaştığı kira sözleşmesinin süresi dikkate alınmalıdır. Eğer kira sözleşmesi bir yıl ya da bir yıldan uzunsa; bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre dikkate alınmalıdır. Ödenmeyen her ayın kira bedeli için ayrı ihtar gerekmektedir (aynı kira süresi içerisinde). Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, kiraya veren tarafından tahliye davası açılarak kira sözleşmesi sona erdirilebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması (Kiracıdan kaynaklanan sebep): TBK 352/III'e göre, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutu bulunduğunu bilmediği takdirde tahliye davası yoluna gidebilir. Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde kiraya veren, TBK madde 352/III bendi uyarınca kiracıya tahliye davası açabilir.

2-)Tahliye Davalarında Arabuluculuk Şartı

05.04.2023 tarih ve 32154 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7445 Sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'da, 01.09.2023 tarihinden sonra açılacak olan kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda dava açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvurma şartı getirilmiştir. Bu sebeple tahliye davası açılmadan önce arabulucuya başvurma şartının yerine getirilmiş olması gerekmektedir.

3-)Tahliye Davalarında Görevli Mahkeme

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 4/I'e göre tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

4-)Tahliye Davalarında Yetkili Mahkeme

Tahliye davasında yetkili mahkeme, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 6 uyarınca davalı kiracının davanın açıldığı andaki yerleşim yeri ya da 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 10 uyarınca sözleşmenin ifa yeri olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Av. Şevval Gürkan